房地产被誉为“周期之母”，主要在于其自身的高周期性波动以及通过信用放大作用对整体经济产生影响。但是与传统的周期行业相比，却有着自身的特点：1、在供给端刚性约束下，需求即使降至波谷，但价格仍能维持，从而削弱周期波动；2、房地产的重要性使得政策对于房地产行业的逆周期调节较为频繁；3、不同城市具有各自的房地产周期和“因城施策”的调控政策，板块轮动，起到平滑周期的效果。

　土地收缩供给是基本盘。我国的土地供给呈现3 个特征明显的阶段：1、2005-2009 年的供需平衡阶段；2、2010-2014 年的供给过剩阶段；3、2014 年之后的供给缩减阶段。2009 年之前土地供给有限，市场保持紧平衡格局，除了08 年由于外部冲击导致需求大幅减少外，市场整体波动较小。而2010-2014 土地供给端弹性大背景下，需求下行快速传导至价格，加强需求端负反馈效果，尤其是2014 年全国普遍库存高企，板块轮动无法通畅进行，全国调整产生共振从而下跌幅度更大。此轮周期和2010-2014 两轮周期的不同在于供需基本面发生了根本变化，当前供给重新回归刚性约束，供小于求局面始终维持，从而促成了2016 年以来即使面对我国史上最严楼市调控政策但是市场韧性十足结果。70城房价自2015 年3 月以来持续环比增长，在房价上涨的预期下，对于存量财富以及购房意愿始终为正向贡献，进一步形成正反馈。因此简单的用过去3 年为一个周期的经验推论，会产生2018-2019 年市场持续超预期的错觉。

　2019 年商品住宅再创新高，达到15 亿平方米的量级，随着人口拐点将近、城镇化进入下半场，市场普遍担心需求存在一定透支。

　但我们认为市场整体存在三道防火墙：1、供需紧平衡，价格易涨难跌，当前15 亿平方米住宅销售规模仅略大于中期的需求中枢，在供给保持稳定的情况下，供需仍将维持紧平衡的格局；2市场紧平衡的基本面导致了当前政策调控一直处于高压态势，也意味着需求堤坝蓄能高，政策拥有较多调节空间；3、一、二线城市需求存均值回归动力，市场板块轮动，平滑周期波动。

　当前资产荒的情况下，我们认为可以在龙头民企中更积极，逻辑在于行业平稳发展，盈利情况良好，且龙头民企在过去几年经历跨越式发展，区域布局更加均衡。此外房企主动去杠杆仍在进行，财务结构更加稳健，有利于应对行业变化带来的流动性风险，统计的40 家主流房企的平均净负债率从2015 年的140%下降至2019年的108%。在融资资源分化过程中，龙头民企的融资渠道更通畅。